Si las dificultades financieras o personales recientes lo dejaron en apuros para pagar su pago hipotecario mensual, es natural que se encuentre sufriendo estrés y ansiedad ante la perspectiva de perder su casa.
Estas dificultades pueden ser desde perder su trabajo o sufrir una emergencia médica hasta ser llamado para un despliegue militar.
Si tiene problemas para hacer los pagos mensuales de la hipoteca, debe saber que tiene otras opciones además de perder su casa. Puede ser elegible para solicitar a un banco algo llamado modificación de préstamo, que le proporcionaría un pago mensual más bajo y asequible.
En Loan Lawyers, tenemos décadas de experiencia ayudando a los propietarios a conservar sus viviendas mediante la obtención de modificaciones de préstamos. Permítanos ayudarlo a través del proceso de modificación de préstamo. Lucharemos en su nombre para reducir sus pagos mensuales y conservar su hogar.
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¿Qué es una Modificación de Préstamo y Cómo Funciona?
Una modificación de préstamo es una reestructuración permanente de una hipoteca u otro préstamo a largo plazo mediante el cambio de uno o más términos del préstamo, con la intención de proporcionar al prestatario un pago más asequible.
Una modificación de préstamo puede implicar una reducción del capital del préstamo, una reducción de la tasa de interés, cambiar la tasa de interés de una tasa ajustable a una tasa fija o extender el plazo del préstamo. Generalmente, un prestatario solo puede solicitar una modificación de préstamo una vez que comienza a experimentar dificultades financieras y dificultades para cumplir con sus pagos mensuales.
Un prestatario obtiene una modificación de préstamo al enviar una solicitud a su banco o al administrador de préstamos del banco. En la solicitud, el prestatario primero declara que no puede pagar los pagos mensuales actuales debido a dificultades financieras o personales. Luego, brindan información personal y financiera que le permitirá al banco decidir si la institución está dispuesta a aceptar un pago mensual más bajo que el prestatario pueda pagar más fácilmente.
Si deciden que un prestatario puede pagar un pago menor, el banco normalmente le pedirá al prestatario que complete un período de prueba, durante el cual debe realizar sus nuevos pagos mensuales. Al final del período de prueba, el banco toma una decisión final sobre si aprobará la solicitud de modificación de préstamo del prestatario.
Opciones para Modificaciones de Préstamos
Cualquier propietario que necesite reducir sus pagos hipotecarios mensuales podría tener múltiples opciones para modificar su préstamo. Algunas opciones comunes pueden incluir:
- Reducción de capital. Si tiene efectivo u otros activos líquidos disponibles, es posible que pueda reducir los pagos de su hipoteca reduciendo el capital restante de su préstamo. Al cancelar una cantidad significativa del capital de su hipoteca, es posible que pueda renegociar un pago mensual mucho más bajo por el resto del plazo de su hipoteca.
- Tasas de interés más bajas. Si califica para una tasa de interés más baja y tiene suficiente valor patrimonial, es posible que pueda refinanciar su hipoteca a una tasa de interés más baja, lo que puede reducir sus pagos mensuales a un nivel más manejable.
- Extensión de plazos del préstamo. Es posible que pueda negociar la ampliación del plazo de su préstamo. Al extender el plazo del préstamo, puede reducir sus pagos mensuales distribuyendo el saldo pendiente durante un período más largo. Sin embargo, al extender el plazo del préstamo, terminará pagando más intereses.
- Cambio de tarifas ajustables a fijas. Muchas personas solicitan hipotecas de tasa ajustable, atraídas por las bajas tasas de interés y los pagos. Sin embargo, una vez que la tasa de interés comienza a aumentar, a menudo no pueden pagar los pagos mensuales más altos. Puede ser posible reducir los pagos mensuales a una cantidad más baja y más manejable al convertir o refinanciar su hipoteca de una hipoteca de tasa ajustable a una hipoteca de tasa fija. Esto también tiene la ventaja de permitirle planificar a largo plazo con la certeza de que el pago de su hipoteca no variará ni aumentará gradualmente a lo largo de los años.
- Aplazamiento de pagos. Si usted o un miembro de su familia está experimentando una dificultad temporal, como perder su trabajo, quedar temporalmente discapacitado, sufrir una emergencia médica o ser llamado al servicio militar, es posible que pueda negociar un aplazamiento o prórroga temporal del pago de su hipoteca. Si bien esto le dará la oportunidad de estabilizar su situación financiera, tenga en cuenta que posponer los pagos no pospone los intereses. Continuará acumulando intereses sobre el capital durante su aplazamiento y esto, a su vez, aumentará sus pagos mensuales una vez que finalice el período de aplazamiento.
Desventajas de las Modificaciones de Préstamos
Aunque obtener una modificación de préstamo puede ser su única opción para controlar los pagos de su hipoteca y estabilizar su situación financiera, debe tener en cuenta que existen desventajas al obtener una modificación de préstamo. Éstas incluyen:
- Impacto negativo en el puntaje crediticio. Aunque la modificación del préstamo puede no tener ningún impacto en su informe de crédito o puntaje crediticio, puede tener un impacto negativo, dependiendo de cómo su banco elija informar la modificación del préstamo a las agencias de crédito.
- Costos de procesamiento de préstamos y honorarios legales. Los bancos generalmente cobran tarifas de procesamiento en relación con una solicitud de modificación de préstamo. El banco puede estar dispuesto a agregar estas tarifas al capital del préstamo, pero hacerlo anulará parcialmente la reducción en los pagos mensuales. También puede tener cargos por pagos atrasados pendientes, que también se pueden agregar al capital del préstamo modificado. También es posible que deba contratar a un abogado o una empresa de consultoría para que lo ayude con la modificación del préstamo si es difícil trabajar con su banco.
- Impuestos. Si la modificación de su préstamo implica la condonación de una deuda, es posible que deba pagar el impuesto sobre la renta sobre la deuda condonada, aunque la ley federal hace que la mayoría de las deudas hipotecarias condonadas no estén sujetas a impuestos a nivel federal.
- Solicitud de modificación de préstamo fallida. Aunque el banco puede estar legalmente obligado a permitirle solicitar una modificación de préstamo, no está obligado a otorgarle una modificación. Si el banco no está convencido de que usted pueda pagar un préstamo modificado, en su lugar puede alentarlo a que simplemente venda la propiedad o puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria tan pronto como tenga el derecho legal de hacerlo.
Proceso para Solicitar la Modificación del Préstamo
Si elige solicitar una modificación de préstamo, el proceso generalmente comienza cuando usted se comunica con el departamento de mitigación de pérdidas de su banco o con el administrador de préstamos del banco. La información de contacto de este departamento generalmente se puede encontrar en el estado de cuenta mensual de su hipoteca o en el sitio web del banco o del administrador.
Deberá enviar una solicitud de modificación de préstamo. Una solicitud de modificación de préstamo generalmente requiere información como:
- Un formulario de solicitud de préstamo completo emitido por el banco o administrador, que generalmente le pedirá su información personal, información de préstamo, información de propiedad, etc.
- Recibos de pago recientes o una declaración de pérdidas y ganancias, si trabaja por cuenta propia
- Estados de cuenta bancarios
- Declaraciones de impuestos
- Una hoja de cálculo de ingresos/gastos
- Una declaración jurada o declaración de dificultad, que explique cómo ha sufrido dificultades financieras o personales, pero podrá realizar pagos modificados.
¿Puede un Banco Realizar una Ejecución Hipotecaria Durante el Proceso de Modificación del Préstamo?
Un banco no puede ejecutar la ejecución hipotecaria de su casa durante el proceso de modificación del préstamo. Una vez que incumple con su hipoteca, generalmente al no realizar un pago mensual, tiene un cierto período de tiempo durante el cual el banco no puede iniciar un proceso de ejecución hipotecaria. Este tiempo le permite subsanar el incumplimiento o buscar alternativas a la ejecución hipotecaria, como la venta de la vivienda, una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria o una modificación de préstamo.
Una vez que haya presentado una solicitud de modificación de préstamo, el banco no puede iniciar ni perseguir una acción de ejecución hipotecaria hasta que haya denegado su solicitud. Desafortunadamente, a menudo hay situaciones en las que los bancos o los administradores de préstamos violan las leyes diseñadas para proteger a los propietarios de viviendas durante el proceso de solicitud de modificación de préstamos.
Un banco o administrador puede intentar buscar una modificación de préstamo y una ejecución hipotecaria al mismo tiempo, o participar en tácticas engañosas o confusas, como hacer que el propietario crea que su modificación de préstamo ha sido aprobada cuando no lo ha sido. Esto, a su vez, llevaría al propietario a dejar pasar otros derechos u opciones que podría tener, como una apelación de la denegación de su solicitud, o una venta al descubierto o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.
Una violación de sus derechos por parte de un banco o administrador durante el proceso de modificación del préstamo puede ser motivo para detener un procedimiento de ejecución hipotecaria posterior. Por ejemplo, si un banco o administrador busca una ejecución hipotecaria mientras considera una solicitud de modificación de préstamo, eso puede ser evidencia de que el banco o administrador no consideró la solicitud de buena fe, habiendo decidido ya proceder con la ejecución hipotecaria.
¿Necesita un Abogado para la Modificación de un Préstamo?
En muchos casos, el banco aprobará o denegará una modificación de préstamo según las fórmulas que utiliza, junto con la información financiera que envíe con su solicitud. En casi todos los casos, debe evitar contratar una empresa de modificación de préstamos, que solo actúa como intermediarios y le cobra simplemente por obtener su información financiera, completar su solicitud y enviarla. Después de eso, te dejarán arreglártelas solo.
Sin embargo, contratar a un abogado puede ser muy beneficioso en este proceso. Muchas personas encuentran estresante el proceso de solicitud. Un abogado puede ayudarlo a organizar su información y completar su solicitud, luego hablar con el banco o administrador en su nombre.
Tener un abogado que lo represente durante el proceso de solicitud de modificación de préstamo significa que tiene a alguien que protege sus derechos. Si el banco o administrador viola la ley que rige las modificaciones de préstamos, por ejemplo, o viola otros derechos que usted tiene, un abogado puede señalar estas violaciones al banco o administrador y tratar de que se apruebe su solicitud.
Si su solicitud aún es denegada, y el banco o administrador inicia una acción legal en su contra, un abogado puede afirmar la conducta ilegal del banco o administrador como una defensa afirmativa o contrademanda a sus esfuerzos legales para cobrar la deuda.
¿Cómo Puede Ayudar un Abogado con la Modificación de un Préstamo?
Aunque el proceso de modificación del préstamo está diseñado para que el prestatario lo complete sin necesidad de asistencia legal, existen muchas circunstancias en las que un abogado puede ayudar con la modificación del préstamo:
- No está seguro de si debe buscar la modificación del préstamo. Si se ha atrasado en sus pagos mensuales, pero no está seguro de si la modificación del préstamo es la mejor opción para usted, un abogado puede ayudarlo a comprender sus derechos legales y sus opciones para resolver su deuda, y aconsejarle cuál es el mejor plan de acción para su situación particular. Un abogado también puede reconocer opciones más favorables que la modificación de préstamos, como luchar contra la ejecución hipotecaria en un tribunal o buscar una venta al descubierto o una escritura en lugar de una ejecución hipotecaria.
- Tiene problemas para completar la solicitud de modificación de préstamo. Si tiene problemas para comprender el proceso de solicitud de modificación de préstamo o si su situación financiera es especialmente complicada, un abogado puede ayudarlo a completar la documentación de la solicitud y ayudarlo a presentar su mejor caso para una modificación de préstamo.
- Su banco o su administrador de préstamos viola la ley. Si su banco o su administrador de préstamos viola las leyes que rigen las solicitudes de modificación de préstamos o las leyes que rigen la ejecución hipotecaria, un abogado puede reconocer la violación y ayudarlo a hacer valer sus derechos. Por ejemplo, tiene un período de 120 días después del incumplimiento antes de que el banco pueda iniciar un procedimiento de ejecución hipotecaria, y el banco no puede iniciar una ejecución hipotecaria mientras tenga una solicitud de modificación de préstamo pendiente. Dado que es extremadamente difícil recuperar su casa después de que se completa una ejecución hipotecaria, un abogado puede asegurarse de que se cumplan sus derechos antes de que las cosas lleguen al punto en que no pueda recuperar su casa.
- Su solicitud de modificación de préstamo fue denegada y desea apelar. Por lo general, tendrá la oportunidad de apelar la decisión si el banco o el administrador de préstamos deniega su solicitud. Un abogado puede indicarle hechos o información a su favor que el banco o el administrador pasaron por alto al denegar su solicitud.
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